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两会上,总理的报告给地产人指了9条明路。快跟上,别掉队!
来源: 发布日期:2018-3-7 点击次数:365次

两会上,总理的报告给地产人指了9条明路。快跟上,别掉队!


正在召开的全国两会,目前是大家关注的焦点。昨天召开的十三届全国人大一次会议上,李克强总理作了政府工作报告。明源君对报告进行了仔细研读,摘选出其中与房地产相关的内容与大家分享,同时进行一些解读。明源君认为,作为地产人,不管如何仔细的研读这些内容都是应该的。这些内容告诉你,过去几年波澜壮阔的房地产行情背后,是怎样的政策逻辑在引导。这些内容还告诉你,2018乃至之后的房地产,应该怎么发展,机会在哪些地方。真的读懂了这些政策,你就不会踏错周期、不会选错方向,而且能抓住红利……下面明源君来解读这些内容,包括9大机遇和3个警告。
01城镇化至少还有10年红利从无到有、从有到好2个阶段都蕴藏着巨大的机会五年来……城镇化率从52.6%提高到58.5%8000多万农业转移人口成为城镇居民。提高新型城镇化质量。今年再进城落户1300万人,加快农业转移人口市民化。优先发展公共交通,健全菜市场、停车场等便民服务设施。有序推进城中村、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯。加强排涝管网、地下综合管廊等建设。解读:明源君认为,过去20年,我国房地产发展最大的动力,就是城镇化。根据别国经验,城镇化率超过70%的时候,发展会放缓。而根据目前我国的城镇化速度,至少还有10年机会。城镇化过程中的地产红利主要来自3个方面:1、从无到有:农村人口进城,产生新的需求红利。比如今年进城1300万人,都需要住房子,也有相应的商业、办公需求。2、从有到好:几年后有大量的改善需求。在购买第一套房几年以后,这些进城的人,个人会产生改善需求。而政府主导的城中村、老旧小区改造,又会产生集中的改善需求。3、基础设施建设形成新的资源聚集,产生土地、房屋溢价红利。一个区域,之前什么都没有,土地就会很便宜。如果你在那时候买了土地,等到区域的商业、交通、教育等配套资源都有了的时候,就可以获取溢价红利。
02限购政策下,城市竞争力决定人口红利绝大多数城市放宽落户限制。解读:大家应该都和明源君有同样的发现,那就是20172018,众多的城市开始了抢人大战。为什么呢?因为城市要发展,就靠人才和资源,而民间的资源又在一个个人手里:一个亿万富翁住在哪里,就会重点投资哪里;一个有专利的人在哪个城市创业,专利产生的红利就会归属那个城市。房住不炒成为基本原则后,一个城市的房屋需求,只能靠常住人口、户籍人口的增加来增加,这样一来,谁抢到人就抢到了需求。所以,限购城市的楼市未来如何,就看该城市对人才的吸引力、竞争力如何。
03小微企业持续增加利好政策不断推出联合办公、创业公寓等仍有机会大众创业、万众创新蓬勃发展,日均新设企业由5千多户增加到16千多户。深入开展大众创业、万众创新,实施普惠性支持政策,完善孵化体系。各类市场主体达到9800多万户,五年增加70%以上。提高小规模纳税人年销售额标准。大幅扩展享受减半征收所得税优惠政策的小微企业范围。解读:从这些数字和政策来看,小微企业还将继续被扶持,还将持续增加。而对于小微企业来说,传统的写字楼已经不适用了,所以联合办公、创业公寓等新业态,未来仍将大有可为。
04城市圈红利持续增加三大都市圈还将有大发展高速铁路运营里程从9000多公里增加到25千公里、占世界三分之二,高速公路里程从9.6万公里增加到13.6万公里,新建改建农村公路127万公里,新建民航机场46……” “实施重点城市群规划,促进大中小城市和小城镇协调发展。以疏解北京非首都功能为重点推进京津冀协同发展,高起点规划、高标准建设雄安新区。以生态优先、绿色发展为引领推进长江经济带发展。出台实施粤港澳大湾区发展规划,全面推进内地同香港、澳门互利合作。制定西部大开发新的指导意见,落实东北等老工业基地振兴举措,继续推动中部地区崛起,支持东部地区率先发展。促进资源型地区经济转型。解读:因为一二线限购等等,20162017年增长最快的房企,都是在一二线城市周边的三四线城市有大量土地储备的房企。而随着交通越来越方便,城市圈的红利,此后还将持续增长。从政府工作报告来看,京津冀、上海领衔的长江经济带、广州深圳领衔的粤港澳大湾区已经成为重中之重,与西部、东北、中部、东部差异化了。挖掘城市圈红利要注意以下3点:1、交通距离不重要,交通时间才重要举例来说,一个地方离城市中心30公里,有轨道交通,另一个地方离城市中心20公里,只有公路交通。一定是30公里的那个地方更好。为什么呢?30公里的轨道交通,时间是固定的可控的。20公里外的那个区域,如果区域发展不旺,虽然开车来往交通方便,房价也上不去;如果区域旺起来,则又会堵车,交通时间增加,房价还是上不去。2、离中心城市同样距离情况下,有自己的产业房价可能翻倍根据东京都等超大城市的经验,在离市中心相同距离的情况下,有优势产业的区域,房价会是没有产业区域的2倍。3、长线操作更有把握红利更多城市圈内,很多区域配套不完善,做城市运营、小镇建设可以完善相关设施,虽然前期投入比较多,时间比较长,但后期也可以获得所有红利。
05长远看,养老地产大有前途人均预期寿命达到76.7岁。解读:长期来看,明源君非常看好养老地产,养老地产的红利来自2个方面:人均寿命延长,养老时间延长。目前50岁、60岁,即将进入老年的群体,和以前精打细算的一代老人,有完全不同的消费习惯和逻辑,只要能满足他们需求,他们愿意出高价养老。而养老地产的难度主要在2个方面:国家还没有出台比较全面的扶持政策,比如拿地方面没有特别优惠。我国高素质的人才对所谓伺候人的职业,许多时候并不能发自内心的接受。
06产业地产的核心是选对产业先产业后地产加快制造强国建设。推动集成电路、第五代移动通信、飞机发动机、新能源汽车、新材料等产业发展,实施重大短板装备专项工程,发展工业互联网平台,创建中国制造2025’示范区。扩大物流企业仓储用地税收优惠范围。继续实施企业重组土地增值税、契税等到期优惠政策。加快新旧发展动能接续转换。深入开展互联网+’行动,实行包容审慎监管,推动大数据、云计算、物联网广泛应用,新兴产业蓬勃发展,传统产业深刻重塑。实施中国制造2025’,推进工业强基、智能制造、绿色制造等重大工程,先进制造业加快发展。解读:产业地产是一个大机会,这是共识。但是,像过去那样,只是修一个厂房的壳子,然后再招商,是不行的。你做哪个行业的产业地产,就要精通这个行业,并且拥有这个行业的产业资源。要获得产业资源,有3种办法:合作成立企业。比如协信和启迪合作成立启迪协信。收购产业企业。比如万科收购普洛斯。合作分红。比如有房企找有产业资源的协会、企业等合作,利润分成。从上面的政府工作报告来看,集成电路、第五代移动通信、飞机发动机、新能源汽车、新材料、物流、智能制造等等,都是好的产业。
07存量市场将持续火爆居住证制度全面实施,城镇基本公共服务向常住人口覆盖。城乡区域发展协调性显著增强。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。解读:之前租赁市场没有成为主流市场,就是因为租房无法享受一些公共服务,比如子女进入公立学校等会受影响。租购并举之后,租房也可以享受公共服务,租房也就成为主流市场。在存量市场,竞争主要在2个方面:1、金融能力。存量需要长时间占用资金,借的钱是否便宜,内部能否滚动起来,都是决定性的因素。后期能否变现,更是决定项目成败。2、运营能力。资产金融化,特别是通过REITs等变现,一个关键前提是,项目要赢利。然后通过发行金融产品把未来20年的收入一次变现。但是如果项目不能赢利,或者赢利很少,发行金融产品将遭遇巨大困难。
08代建大有前途,刚需也有市场更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。解读:棚改、公租房,不管如何实现,对于房企都有机会。实物型棚改,直接分房子,那么房企就可以和政府合作,获得代建的机会。货币型棚改,直接发钱,那么棚改对象就要买房,刚需房就有了市场。
09农村土地、现有耕地都存在被进一步利用的可能性探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。改进耕地占补平衡管理办法,建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制……”解读:农村宅基地上修商品房来卖可能性不大,但未来修房子来租还是有可能的,部分区域已经试点在集体土地上修租赁房了。耕地总面积的红线没有后退,但是可以调剂。也许经济发达地区的一些耕地,是可以通过置换调剂,用来修房子的。
当然,明源君从这份政报告里看到的,不仅仅是机会,还有警告……具体来说,有以下3个警告
一不要指望货币会大水漫灌货币因企施策我们保持战略定力,坚持不搞大水漫灌式强刺激……确立区间调控的思路和方式,加强定向调控、相机调控、精准调控。明确强调只要经济运行在合理区间,就业增加、收入增长、环境改善,就集中精力促改革、调结构、添动力。货币政策保持稳健中性,广义货币M2增速呈下降趋势,信贷和社会融资规模适度增长。采取定向降准、专项再贷款等差别化政策,加强对重点领域和薄弱环节支持……稳健的货币政策保持中性,要松紧适度。管好货币供给总闸门,保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长,维护流动性合理稳定,提高直接融资特别是股权融资比重。疏通货币政策传导渠道,用好差别化准备金、差异化信贷等政策,引导资金更多投向小微企业、三农和贫困地区,更好服务实体经济。解读:之前中国地产市场的3年周期,都是因为全国性的调控政策。而现在,除了限购因城施策,货币也开始差异化,资金去向哪里,不去向哪里,都可以控制。另外,报告强调合理区间,也就是说,经济不管是上行还是下行,只要在一个合理范围内,政府都可以接受,而不会作出反应。其实明源君觉得,这个合理区间和孙宏斌提出的楼市箱式震荡,很类似。下一步,房企要想发展,需要继续苦练内功,不能寄希望于市场有大的起伏了。
二不要指望调控会全面放松因城施策分类指导,三四线城市商品住宅去库存取得明显成效,热点城市房价涨势得到控制。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。解读:这个和上面的警告类似,热点城市的调控一定会在长效机制出台前,继续下去,房企不要给未来加政策预期,否则一定会失望。
三不要触碰生态红线特别是填海毁林加强生态系统保护和修复,全面划定生态保护红线,完成造林1亿亩以上,耕地轮作休耕试点面积增加到3000万亩,扩大湿地保护和恢复范围,深化国家公园体制改革试点。严控填海造地。严格环境执法。解读:要金山银山,也要绿水青山,在这样的思路指导下,下一步对于环保的要求会越来越严格。某房企的填海项目,最近受到警告和调查,就是一个标志。未来房企要做项目,还是追求和自然和谐比较好。而事实上,留下一些自然的风景,项目反而会增色不少。
                                                        作者:明源地产研究院主编 王恒嘉